Nuevas hospederías, torres de vivienda y condohoteles pensados para el segmento de lujo se integrarán al paisaje del Condado en los próximos cinco años. Es una ola de nueva construcción que, según el trabajo analítico de Negocios, supondrá al menos $450 millones en inversión.

A tales proyectos, según registros oficiales, le precede otra ola de compraventa de propiedades, que con una mediana de precio de $1.2 millones, supera incluso a populares distritos como Brickell en Miami. Allí, el mes pasado, la National Association of Realtors calculó la mediana de precio en $740,000.

“No recuerdo tanta actividad en bienes raíces en más de una década”, observó Amaury Rivera, quien hace cerca de 10 años se activó como líder comunitario de Condado, donde estima residen unas 20,000 personas.

Negocios constató que la fiebre de construcciones en Condado abarca toda la península residencial y turística.

La investigación, que incluyó consultar el Registro de la Propiedad, el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) y los expedientes de permisos ante la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) y la Junta de Planificación (JP), apunta a por lo menos 24 nuevos proyectos de construcción en poco más de una milla cuadrada, desde el puente Dos Hermanos al oeste, el Parque del Indio al este y el expreso Baldorioty de Castro al sur.

Otra definición de vivienda

Del lado de vivienda de alquiler, Negocios encontró que, entre 2021 y 2023, la transacción más cuantiosa fue la reventa del condominio Bayola por $24 millones en noviembre de 2022.

El condominio, que por décadas ha albergado a familias de bajos recursos, ubica en la esquina de las calles Julián Blanco y Estrella. Es un lote cercano al Supermax que opera 24 horas en la avenida José de Diego y que se considera inusual para el área, pues cuenta con amplio terreno para estacionamiento y árboles maduros.

En junio de 2022, este medio reportó que GIB Development LLC emitió avisos de aumentos en la renta a los inquilinos, de unos $700 a $1,200 al mes, aunque se constató que las unidades estaban en evidente deterioro.

Cinco meses más tarde, la compañía de responsabilidad limitada Condado Beach Apartments LLC adquirió el inmueble por $24 millones. Ambas entidades comparten dirección y ejecutivos, pues el inversionista Sender Shub aparece como presidente.

Según el portal de la JP, la LLC adquiriente está en espera de que las agencias pertinentes autoricen la remodelación de los apartamentos.

Mientras, en la compra de residencias existentes, apartamentos tipo “penthouse”y “subpenthouse” alcanzan precios de reventa de entre $5 millones y $7 millones. Por ejemplo, el inversionista residente Daniel Walton compró en octubre de 2021 un “penthouse” en el condominio Plaza Stella por $7 millones.

Por una cuantía similar, en septiembre de 2022, Santaluz Capital Partners PR LLC compró un “penthouse” de tres niveles en Casa Cervantes.

Al presente, un “subpenthouse” frente al mar en el lujoso condominio Acquamarina, a pasos del San Juan Marriott Hotel & Casino, está a la venta con el precio más alto entre unidades existentes: $8.75 millones.

Las propuestas de construcción en la zona del Condado se adelantan mientras que el Viejo San Juan y Puerta de Tierra también son objeto de nuevas propuestas de desarrollo.

En febrero pasado, Negocios reveló que, en conjunto, los proyectos hoteleros, de vivienda y entretenimiento concebidos para la ciudad amurallada supondrían una inversión cercana a $1,000 millones.

Demoler para construir vertical

Sin embargo, la tendencia que distingue los proyectos identificados en el Condado es adquirir lotes con residencias unifamiliares o estructuras existentes para demolerlas y levantar torres que, por tratarse del principal eje turístico de Puerto Rico, están dirigidas al mercado de lujo, tanto para vivienda como para uso residencial-turístico.

Dos movidas recientes ejemplifican la tendencia. En agosto de 2022, Carrión Court Development LLC compró un solar con estructura existente por $3.75 millones y acto seguido, solicitó su demolición.

Un año antes, aproximadamente en octubre de 2021, Ashford Inversores compró por $12 millones el lote y la casona antigua donde operaron restaurantes como Casa Lola y Ájili Mójili. El mes pasado, Ashford Inversores demolió la casona con la idea de construir un condominio de 17 pisos con una inversión de $19 millones.

Otros proyectos navegan por diversas etapas del período de ventas en la fase de preconstrucción, con precios que comienzan en $1.1 millones hasta superar los $12 millones.

Por ejemplo, en la avenida Wilson, que discurre de forma paralela y más cercana al expreso Baldorioty de Castro, se construirá CW, cuya inversión rondaría $19.7 millones. Mientras, en la avenida Ashford, The Icon conlleva una inversión de $30 millones; y Condado Blú, con 26 unidaes, tiene precios de venta que rondan los $1.8 millones.

También, hay casos de torres residenciales de lujo que se mercadean en redes sociales y cuentan con sitios web aunque están en etapas muy tempranas.

Al lado del hospital Ashford, se propone Landmark 1409. El solar se adquirió por $3 millones en mayo de 2022.

Según el expediente de permisos, la propuesta para este predio de apenas 1,200 metros cuadrados, a pasos de los restaurantes de comida rápida Subway y Burger King, y con una estructura comercial en desuso, es un condominio de 26 pisos. Requeriría $40 millones de inversión para construir 19 apartamentos, piscina, terrazas, áreas comunes y un estacionamiento multipisos.

Sin embargo, al acudir a la vista inicial donde se presentó el proyecto, el líder comunitario Rivera observó que la propuesta contempla que las rampas de acceso al edificio invadan la acera pública, así como peticiones para que no se apliquen las restricciones de altura y densidad del Condado.

Mientras, Haus 57 se mercadea como la futura opción para un estilo de vida lujoso y activo, con gimnasio en la azotea y área de entretenimiento. El proyecto ubicaría en ese número de la calle Luisa, la transitada vía que los locales se utilizan para salir del Condado y conectar con la parada 18 en Santurce. En este caso, en febrero de 2022, The Luisa Condado Project compró el condominio de 13 apartamentos, del mismo nombre, por $2.13 millones. Al momento, no hay solicitudes de consulta o permisos en el registro público.

Otros proyectos en proceso de obtener permisos son Wilson Lagoon, con una inversión estimada en $23 millones; One Condado, con inversión estimada en $41.1 millones; Isla Nido, por $20.85 millones; Magdalena 1106, por $27 millones; y Magdalena 1215, en dos lotes que hoy son estacionamientos comerciales.

La lista de proyectos incluye al controvertible Parque Krug, que originalmente sería una torre de 20 niveles frente al Parque del Indio y hubiese ocupado el parquecito Borinquen y el solar adyacente. Sin embargo, este plan se redujo a cuatro apartamentos con una inversión de $10 millones. Esto respondió a que, en 2022, la comunidad logró que la venta del parque se declarara nula, porque el desarrollador compró el predio al Departamento de Transportación y Obras Públicas (DTOP) y no al verdadero dueño, el municipio de San Juan, recordó Rivera.

“Fuimos victoriosos. Para nosotros es importante este precedente. El gobierno y los desarrolladores están avisados. Estamos pendientes”, sentenció.

Condado también ha tenido algunas movidas comerciales en los pasados dos años, como la venta del edificio donde ubicaba la tienda Cartier frente a la Ventana al Mar. Liberté Real Estate Holdings adquirió el inmueble en julio de 2022 por $5.25 millones. También, en abril de 2021, Terra Luna LLC compró, por $4.5 millones, un estacionamiento multipisos a pasos de la Ventana al Mar, junto al condominio Bristol.

Otra compraventa singular, se produjo con fines educativos, St. John’s School adquirió por $2 millones la escuela Madame Luchetti, que estuvo en la lista de planteles cerrados por el Estado. Allí planifica establecer su centro de educación temprana y preescolar.

“Renace” el principal eje turístico de Puerto Rico

Empero, el “resurgir” de Condado, como lo describió Miguel Vega, presidente de la Asociación de Hoteles y Turismo (PRHTA, en inglés), está liderado por el condohotel Vanderbilt Residences, que se levanta en dos lotes frente al Océano Atlántico y donde se agregarían 66 residencias de lujo con una inversión de $185 millones por parte del empresario John Paulson.

Este proyecto, como reveló Negocios la semana pasada, está localizado en la calle Earle y cuenta con 66 unidades con precios entre $4.3 millones y $12.35 millones.

El 50% de las unidades tienen dueño y, al menos, la mitad de los compradores son puertorriqueños, según Rolando Padua, presidente de Paulson Puerto Rico.

“Estoy bien optimista con que este desarrollo se va a percibir como un renacimiento del área de Condado, que va a ser un gran complemento para el área turística así como para la comunidad”, expresó el ejecutivo.

Condado, además, verá la construcción de un hotel Tru By Hilton frente a la icónica hospedería La Concha. Contrario a la mayoría de los proyectos en agenda para Condado, que apuntan al mercado de lujo, este hotel apelará a un perfil de visitantes de menor ingreso.

Claire Ruiz Doreste, principal oficial financiera de la empresa puertorriqueña IHP Hospitality, confirmó que la propiedad tendrá 124 habitaciones.

En principio, la propiedad solo tendría 77 cuartos, pero los desarrolladores compraron, en 2022, un segundo lote por $2.9 millones, donde ubicaba el restaurante asiático Mandarin House. Allí se contempla construir una estructura más grande, que incluirá piscina. Se espera que el edificio sea demolido en las próximas semanas.

“Estamos buscando atender un mercado que en Condado está desatendido. El Tru by Hilton es una marca económica, fresca y enfocada en el viajero joven”, expresó la ejecutiva.

El Tru by Hilton se levantará justo al lado del hotel HiBird, que recientemente inició operaciones, con un concepto boutique de 27 apartamentos. La propiedad se construyó tras una inversión de $10 millones por parte de HiBird Hospitality Group (HHG), que lidera el empresario Michael Berezdivin.

La construcción inició hace cuatro años, luego de que la entidad Bailey LLC adquirió la propiedad, que anteriormente fue un edificio de apartamentos, por $4.3 millones.

Mark Berezdivin, dueño de las desaparecidas tiendas de ropa femenina Kress, preside HHG, conglomerado que posee otros cuatro hoteles en Condado: Holiday Inn Express, Habitat, Canario Boutique Hotel y Condado Plaza.

En el caso del Condado Plaza, la propiedad es objeto de una remodelación para convertirla en dos hospederías separadas.

La torre con vista a la Laguna del Condado será un Hilton Garden Inn, con una inversión de $30 millones, mientras que la torre con vista al océano Atlántico se convertirá en un Curio Collection by Hilton. La inversión en este último proyecto no se ha precisado.

Berezdivin, junto a otros inversionistas, adquirió la propiedad en diciembre de 2020 mediante dos transacciones independientes, que sumaron sobre $20 millones. Hasta ese entonces, el hotel pertenecía a la entidad Posadas de Puerto Rico Associates, que era administrada por el gigante institucional Blackstone.

Otro proyecto turístico en Condado tendrá lugar en el condominio Vilomar, localizado frente al hotel Marriott, que se dividirá en 28 apartamentos para la renta, al ser adquirido por Condado Palm Food and Beverage Services LLC más temprano este año, a un costo de $5.5 millones.

“Yo creo que esto es un nuevo resurgir del Condado, que en los años 60 era elegante y en la madrugada, era como caminar por Nueva York. Está volviendo a tener esa elegancia con edificios que estaban encerrados o abandonados y ahora son o serán hoteles de cadena, de calidad, algunos grandes y otros pequeños, pero es parte del componente”, apuntó Vega.

Nueva construcción sobre vieja infraestructura

Si bien los proyectos propuestos para el Condado supondrían la mayor inversión que se haya visto en décadas, el líder comunitario Rivera advirtió que deben cumplir con los permisos requeridos por el gobierno y tomar en consideración los retos de infraestructura que enfrenta la comunidad.

“Los residentes no estamos en contra del desarrollo. Lo que estamos diciendo es que no sea desenfrenado, que sea sostenible. Esto envuelve planificación, estudios de impacto ambiental. Hay que verificar cómo está la infraestructura porque no da para esa densidad”, expuso.

A esto agregó que, tal como ha denunciado la presidenta del Colegio de Arquitectos y Arquitectos Paisajistas de Puerto Rico, Margarita Frontera, los proyectos multifamiliares requieren variantes y excepciones a los reglamentos para poder obtener sus permisos.

“Quieren hacer edificios de 20 pisos donde antes había una casita”, lamentó Rivera, tras exponer que Condado tiene limitaciones no solo de espacio, sino también viales y de infraestructura, pues sus tuberías se instalaron hace 60 a 80 años. Asimismo, la red eléctrica está corroída por el salitre y las inundaciones que afectan la cablería en los tramos soterrados.

Rivera planteó que la muestra más evidente es que las tuberías sanitarias se están desbordando o rompiendo con mayor frecuencia aunque no llueva.

Así pues se contemplan construcciones de lujo con vistas impresionantes desde la altura, pero en una zona por cuyas calles, a menudo, discurren aguas usadas, repletas de coliformes fecales y otros contaminantes y que se están descargando continuamente en la laguna del Condado y en la playa.

Rivera lo documenta con vídeos y fotos y suena las alarmas ante las autoridades pertinentes. Pero el líder comunitario relató que, cuando acude a las agencias responsables de asegurar la construcción ordenada y planificada, lo reciben con un “¿otra vez?”.

Brenda Torres Barreto, directora ejecutiva del Programa del Estuario de la Bahía de San Juan, explicó que las descargas responden a la vulnerabilidad de la infraestructura sanitaria y pluvial de Condado.

Por un lado, Torres Barrero detalló que el sistema sanitario sufre múltiples fisuras subterráneas. Por el otro lado, la infraestructura pluvial está sedimentada en algunas áreas, lo que produce los desbordamientos.

“Si queremos construcción, la construcción debe ser para infraestructura resiliente, que pueda aguantar el aumento de la población en esta región de Condado y manejarse ante la amenaza del cambio climático”, dijo Torres Barreto.

Entre estas, Torres Barreto indicó que Condado, así como otras áreas en el litoral puertorriqueño, están expuestas a episodios de lluvias intensas, erosión costera y el alza en el nivel del mar, donde el agua entra a áreas cercanas al mar.

Torres Barreto reclamó que la evaluación para otorgar permisos en zonas comprometidas como Condado debe incluir evaluaciones de campo y no solo de oficina.

“El miedo en estos momentos es el siguiente: que se otorguen permisos tomando en cuenta que tenemos una infraestructura en óptimas condiciones, porque es incorrecto”, advirtió destacó Torres Barreto.

El planificador David Carrasquillo coincidió con Torres Barreto, al asegurar que la infraestructura existente en el Condado apenas puede atender la demanda actual y que la zona está en riesgo por los efectos del cambio climático.

Para el planificador Carrasquillo, considerar una moratoria a las construcciones cercanas a la costa sería la decisión más responsable por parte del gobierno, pero reconoció que eso no será posible por el impacto económico que supone.

“El temor es que, a pesar de que un inversionista puede ver un retorno de inversión en 20 años en Condado por la gran densidad que ha caracterizado a la zona, nadie sabe quién va a asumir el costo que va a producir la erosión, el alza en el nivel del mar y las inundaciones causadas por cualquiera de esos factores”, dijo Carrasquillo.

Fuente: El Nuevo Día

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